Harta Sepencarian Hartanah Dalam Gadaian
Bukan semua tuntutan harta sepencarian berakhir seperti yang diharapkan.
Tapi, kedua-dua pihak telah bersepakat, dan tiada pertikaian, dan mereka bahkan telah merekodkan persetujuan dalam mahkamah, bagaimana mungkin ini berlaku?
Apa sebenarnya yang mereka rekodkan dalam Perintah dan apa yang mereka dapat?
Jawapannya terletak kepada nilai penebusan (redemption) yang tinggi, yang mana ianya tidak mampu diselesaikan oleh pihak-pihak yang terlibat.
Biasanya mereka kurang cakna dengan urusan-urusan hartanah, ataupun mungkin tiada maklumat, dan mungkin juga tidak mendapat nasihat yang sewajarnya sehingga mengakibatkan permohonan dan persetujuan yang dibuat berkaitan harta sepencarian langsung tidak dapat dikuatkuasakan.
Ini juga adalah kesan daripada keterujaan untuk menuntut ‘hak’ mereka, yang kononnya mesti diperjuangkan dalam apa jua keadaan.
Kecenderungan memperjuangkan hak ini juga agak berbahaya dan sarat dengan idealisme tanpa banyak memikirkan tentang pragmatism. Lebih-lebih lagi jika pihak pemohon adalah wanita.
Bagi kes yang diselesaikan dengan persetujuan, mungkin tiada masalah kerana tidak melibatkan masa dan kos yang banyak, tetapi bayangkan jika kes tersebut telah menempuhi perbicaraan penuh dengan saksi-saksi dari kedua-dua pihak telah dipanggil memberi keterangan.
Alangkah rugi jika kes berkesudahan tanpa dapat menyelesaikan masalah pihak-pihak, sedangkan tujuan kes difailkan adalah bagi mendapatkan penyelesaian. Begitu ironis sekali apabila hasilnya hanyalah sekeping kertas yang tidak dapat mencapai maksud tindakan.
Kebiasaannya apabila sesuatu pihak memikirkan untuk membuat tuntutan harta sepencarian, selain sumbangan langsung, hanya harga hartanah yang difokuskan (itupun harga yang mereka’rasa’, bukan harga pasaran), tanpa mengambil kira amaun tebusan (redemption sum) dan nilai pasaran semasa (boleh jadi lebih rendah dari harga belian).
Ada juga yang beranggapan jika dijual, pembeli baru perlu selesaikan kesemua hutang-hutang lama.
Dalam kes-kes yang melibatkan hartanah baru yang dibeli dari pemaju, terutamanya yang dibeli dengan kos yang terlalu rendah atau sifar (zero entry cost), dimana hampir kesemuanya disubsidikan oleh pemaju, kebiasaannya melibatkan hartanah yang agak sukar laku tanpa insentif pemaju. Adalah satu kebiasaan juga bagi pemaju menjual pada harga yang lebih tinggi daripada harga pasaran, menyebabkan penjualan tidak akan menjana keuntungan sehinggalah kepada suatu masa kelak.
Hartanah jenis ini sebenarnya banyak dibeli oleh pasangan muda yang merupakan pembeli rumah kali pertama kerana tarikan harga dan pakej yang kelihatan mampu milik.
Semasa membeli, mereka sebenarnya tertarik dengan pakej yang diberi oleh pemaju, yang mana mereka tak perlu keluar duit sangat.
Mereka mungkin tidak mengetahui biasanya hartanah seperti ini terletak di lokasi yang agak jauh dari kawasan utama (prime area), tidak mempunyai kelebihan dalam persekitaran berbanding kawasan lain yang lebih baik dan mempunyai nilai yang agak rendah berbanding kawasan-kawasan lain.
Hartanah di kawasan-kawasan ini mungkin akan naik juga nilainya satu hari nanti tetapi memerlukan masa yang panjang dan terpaksa bergantung kepada perkara-perkara diluar kawalan seperti pembangunan baru berdekatan dan pembinaan pengangkutan awam yang merentasi kawasan tersebut sekadar menyebut beberapa contoh.
Harga hartanah yang dibeli oleh pasangan-pasangan muda ini dari pemaju sebenarnya adalah harga yang lebih tinggi dari nilai semasa ketika pembelian dibuat. Ini kerana pemaju sebenarnya telah menaikkan (mark-up) harga hartanah tersebut bagi menampung subsidi yuran guaman, duti setem dan lain-lain bayaran pendaftaran (yang pemaju kata percuma tu sebenarnya dia dah kutip dulu).
Apabila harga hartanah kawasan yang kurang menarik (biasanya rekabentuk dan keadaan rumah dan kemudahan persekitaran juga kurang memuaskan) seperti ini telah dibeli dengan harga melebihi harga pasaran, maka akan terjadilah keadaan dimana hutang lebih tinggi dari harga hartanah.
Ini akan menyebabkan penjual terpaksa ‘top-up’ hutangnya kepada pemegang gadaian (bank) semasa menjualnya. Perlu diingat, bukan semua penjual mampu berbuat demikian. Apatah lagi golongan muda yang jika ada caruman KWSP sekalipun, amaun dalam akaun 2 biasanya masih lagi sedikit, dan jika ada pun, mungkin telah digunakan ketika membeli hartanah tersebut.
Pembeli pula sebenarnya hanya perlu membayar harga yang dipersetujui dalam Perjanjian Jual Beli, biasanya berdasarkan harga pasaran, kerana pinjaman pembeli tidak mungkin akan diluluskan dengan banyak tanpa mengambilkira harga pasaran.
Ini kerana pembeli sudah pasti membiayai pembeliannya dengn pinjaman dari bank yang mana setiap hartanah akan dinilai oleh panel penilai bank tersebut bagi memastikan nilainya berpatutan.
Pihak-pihak dalam kes harta sepencarian biasanya akan menuntut rumah tersebut ‘dijual dan hasilnya dibahagikan’ (prayer ‘copy paste’ biasa digunakan kebanyakan peguam syarie).
Walau bagaimanapun, kos dan hutang dengan pemegang gadaian iaitu bank adalah terlalu tinggi, dan tidak dapat ditampung oleh pihak-pihak walaupun sudah ada pembeli.
Selain dari faktor rumah baru bernilai rendah dari pemaju, isu lain yang menghambat pihak-pihak dalam kes harta sepencarian rumah dalam gadaian adalah pinjaman mereka masih lagi di peringkat awal, kebiasaannya masih belum pun menjejak 10 tahun.
Dengan keghairahan pasangan muda untuk membeli rumah awal dan ditambah pula dengan tempoh pembiayaan yang semakin panjang dan fleksibel, apa-apa cubaan untuk membuat penyelesaian awal akan mengakibatkan mereka dipaksa membayar ‘top-up’ yang tinggi.
Keadaan ini diburukkan lagi oleh pemberian moratorium oleh bank ketika PKP sejak 2020 yang lalu. Sudahlah pinjaman baru saja dibuat, kemudian diambil pula moratorium, dan seterusnya ada pula yang mengambil pengurangan bayaran bulanan. Kesannya, baki hutang tidak bergerak walau pun masa telah berlalu.
Dengan statistik perceraian yang memaparkan lebih banyak pasangan muda bercerai, maka lebih ramai dari kalangan mereka akan mendapati bahawa tidak berbaloi bagi mereka meneruskan tuntutan harta sepencarian, kerana pembiayaan mereka masih lagi agak baru berbanding dengan tempoh pinjaman yang dibuat.
Namun ini malangnya hanya disedari ketika baki tebusan hutang (redemption statement) diperolehi ketika hartanah tersebut dalam proses untuk dijual.
Sudah jatuh ditimpa tangga, ada juga perjanjian jual beli yang terpaksa dibatalkan kerana pasangan yang menjual tadi tidak mampu untuk melunaskan amaun yang perlu ditambah (top-up) kepada bank pemegang gadaian.
Kesan pembatalan ini akan menyebabkan penjual terpaksa memulangkan deposit pembeli sebanyak 2 kali ganda! (tertakluk kepada terma-terma dalam perjanjian jual beli). Akhirmya yang dikendong keciciran yang dikejar pun tidak dapat. Dalam keadaan ini, pembeli berhak menfailkan tuntutan sivil terhadap penjual kerana kegagalan mematuhi terma-terma dalam Perjanjian Jual Beli tersebut.
Dalam keadaan sekarang, saya berpendapat pinjaman perumahan bawah 10 tahun boleh dianggap agak baru, dan belum matang untuk tuntutan harta sepencarian. Malah ada pinjaman perumahan yang lebih dari 10 tahun pun ada yang masih perlu ‘top-up’ yang tinggi bagi menyelesaikan hutang pemegang gadaian.
Mungkin juga dalam sesetengah keadaan, ada hartanah yang terpaksa dibiarkan begitu saja dek kerana pasangan yang telah bercerai tidak lagi mampu untuk membayar ansuran bulanan dan terpaksa melepaskannya dan menunggu masa untuk hartanah dilelong. Ini lebih-lebih lagi bagi pinjaman yang ansuran bulanannya agak tinggi dan tanpa bantuan pasangan dan usaha kolektif, ianya sukar diteruskan.
Kes seperti ini juga mungkin akan mendedahkan pasangan tersebut berdepan satu lagi masalah iaitu tindakan sivil oleh pihak bank. Ini kerana, apabila hartanah dengan kriteria seperti ini dilelong, harganya pasti akan menjadi sangat rendah dan jika ada pembida berjaya, maka baki hutang masih tetap wajib dibayar pasangan ini.
Pihak-pihak yang ingin menuntut harta sepencarian adalah dinasihatkan supaya tidak terburu-buru dalam tindakan mereka, dan mereka sendiri harus memastikan status hartanah mereka sebelum apa-apa tuntutan dibuat.
Nasihat yang tepat seharusnya diberikan oleh peguam kepada pihak-pihak yang telah bercerai bahawa tidak semestinya mereka perlu menfailkan tuntutan tersebut pada masa itu juga.
Ada kewajaran bagi sesuatu tindakan dilengahkan sedikit atau tindakan diambil bergantung kepada keperluan.